被"地王"搅动的利益格局:"央企地王"背后的推手
国企作为市场经济运行中的一种经济组织形式，有权全面参与法律法规所容许的经营行业。那么，国企进入利润较高的房地产行业，无可厚非。作为房地产行业，一样应该放开，才符合市场经济的游戏规则。为了遏制某种经济组织形式对于某行业的垄断，我想国企没有必要退出房地产行业，相反，应该成为竞争组织之一。
在市场经济过程中，谁都没有为谁让步的义务，凭什么私营企业可以成为地王而国企就不可以?这样的形式不会造成负面影响。
市场经济是“以维护产权，促进平等和保护自由的市场制度为基础，以自由选择、自愿交换、自愿合作为前提，以分散决策、自发形成、自由竞争为特点，以市场机制导向社会资源配置的经济形态”。市场经济的本质并不在于“市场”和它的“机制”与“功能”，而是与“私有”、“契约”、“独立”相对应的“产权”、“平等”、“自由”等具有鲜明价值判断特性的行为规范性质的制度，是建立一种通向文明的人与人之间的关系的主张和追求。
市场经济是自由的经济、平等的经济、产权明晰的文明经济，是市场交换规则普遍化的经济形态。
房地产不应成为某类经济组织的“奶酪”，房地产行业的利益格局应该成为各种组织追逐的战场。
国企介入非高房价根源
一些观点认为：高房价是由于高地价导致，而高地价是由于央企进入房地产行业导致。这种逻辑思维是根本错误的，是没有认清市场经济的一种**性误导，如果这样的意识成为主导，将是中国房地产业的悲剧。
房地产也属于高利润行业，没有错。那是市场经济的一种供求关系反映。相关数据显示：截至2009年底， 16家央企的资产总额为5616亿元，占全部中央企业房地产板块资产总额的85%。销售收入为1899亿元，净利润为188亿元，占全部中央企业房地产业务净利润的94%。一段时间频繁在全国各地制造地王的央企，绝大部分属于以房地产为主业的16家央企范围内。
国企成为地王，我们不应指责国企，除非他们违背市场经济游戏规则。而且高房价并非国企介入房地产导致的，难道国企退出房地产行业，就没有高房价?这是不可能的。因为影响房价的因素是多方面的。
房地产市场反映了收入分配的状况，不改变收入分配，房地产业的结构同样无法改变，那么，房价依然无法控制。因为政府需要地产收入这块蛋糕。
随着房价的快速上涨，低收入阶层的住房支付能力迅速下降。不同收入阶层的房价收入比变化大不相同，除去高收入阶层的收入高于房价上涨速度，其他90%的家庭收入增长均慢于住房价格增长，房价收入比出现上升，而且低收入阶层房价收入比的上升速度明显高于高收入阶层。
从目前情况看，国内房地产市场中存在部分地方政府过分依赖房地产增加财政收入、忽视解决困难群众住房等问题。
那么，政府愿意放弃这部分收入?当然不可能。只是这些收入如何审计、使用的问题。
其实，当前政府是在花祖辈的遗产，国家在花先烈的遗产。也是花未来政府的钱。当然，土地到期可以从来。目前，约定住宅房产用地到期自动续约，那么如果真的如此，未来政府将有大部分土地无法再收取租金，只有商业用地这块蛋糕，未来政府能否服气?还依然能放弃?
当然70年、100年，谁的承诺都只是一个愿望，未来谁在主宰政府，政府财政如果缺口，不可能放弃地产收入?
所以，控制房价，关键在政府，开发商无不受到政府的约束和制约。开发商只是表面上的拉高房价的直接对象。政府才是国家、社会、市场的主导。
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2009年以来，土地市场频频出现的央企地王引发了房地产行业是否出现国进民退的争论。
2010年，这场争论更是被推到风口浪尖，【说啥呢，怪怪的，词语被禁止】期间，不同利益集团公开博弈：一方面，多位代表对国企尤其是央企进入房地产行业提出质疑，甚至有代表直斥央企做房地产是 “与民争利”应当退出;另一方面，国家发展和改革委员会主任张平称，4万亿没有一分钱进入到房地产购买土地这一类的投资，央企一如既往保持缄默。
在媒体话语权和**话语权屡屡“被代表”的当下，理性思考尤为重要，我们不禁要问：央企房地产究竟动了谁的奶酪?房地产行业真的在国进民退吗?央企做地产就是与民争利吗?央企拿地王真是醉酒驾车吗?
央企房地产动了谁的奶酪?
当王健林直言 “国企不算是真正意义上的企业，而在房价的疯涨过程中，国有企业也扮演了‘不光彩’的角色”时，姑且不论其结论之武断，从立场上也不能不让人联想到他“代表”的民企万达正从过去商业地产市场“一枝独秀”到今天遭受来自央企的“中粮大悦城”和“华润万象城”的竞争背景。
当潘石屹对央企一直愤愤不平甚至直接将央企拿地比作醉酒驾车时，有理由怀疑他要么是“五十步笑百步”，要么是“没吃到葡萄的狐狸”。他理应不会忘记在广渠路15号地自己也曾多次举牌，最后“**”报价到39.5亿元。试想：如果不是身后“不算账”的小伙子(中化方兴副总)一直举牌到40.6亿元，以1.1亿的微弱优势(相对于未来的销售利润率不过是1%以内的差距)夺标，潘石屹就成了地王，他又将如何解释“失去理性”和“地王推高周边乃至北京房价”呢?
央企拿地王，显然动了原有开发商的奶酪。
央企不需要资本原始积累即可跨越大项目的资本门槛，直接与行业的第一阵营也是最大的既得利益阵营交锋，打乱了业内原有的利益瓜分格局;央企在行业调整期半路杀出，搅了部分高明的开发商“逃房价顶抄地价底”的反周期操作的美梦。央企携低成本资本大举介入地产，势必加剧业内竞争，加速房地产行业从单边上扬步入震荡期的进程，最终降低行业平均投资回报率和利润率，走向行业利润正常化，显然搅了部分开发商“行业暴利细水长流，我自占山为王”的美梦。
央企拿地王是否动了百姓的奶酪呢?央企拿地王就像双刃剑，在激活土地市场刺激房地产投资助推经济走出低谷的同时，确实对房价疯涨起了推波助澜的副作用，但不应当被片面夸大。正略钧策认为中国房地产市场价格形成机制很复杂，地方政府对土地供应的垄断、产品实现周期长、投资品属性三大要素导致价格传导机制容易失灵，但可以肯定的是几块“地王”绝不是房价疯涨的决定性因素，2008年也曾涌现出许多民企地王，但当年房地产市场却价量齐跌就是例证。
央企拿地王真是醉酒驾车吗?
央企真是“有的是钱不算账”吗?正略钧策曾服务过大量央企和民企，比较而言，央企的投资决策体系和风险控制体系比大多数民企规范得多，甚至因此导致央企房地产决策效率低的劣势。
央企拿地王的真正原因恐怕只有两个：其一，反金融危机扩张性货币政策的背景下，过剩资本中短期涌入中短期利润相对确定的行业;其二，大家都看到了中国房地产市场急剧分化的趋势带来的战略机遇，不同城市、不同地段、不同定位、不同品质的产品，其目标顾客的购买力分化决定了价格加速分化，看看央企都在什么城市的什么地段拿地王，自然就明白其中的道理了。
央企做房地产是与民争利吗?
“与民争利”这顶最具煽动性的帽子扣在垄断性行业如水电气等无可非议，但移植到房地产行业却禁不起推敲。央企在特定时期拿几块地王就是国进民退吗?与民营企业同台竞技就是与民争利吗?民营企业不能以“民利代表”自居，谁能最有效率地利用资源，谁能依法纳税，谁不投机取巧、不捂盘哄抬房价，谁能为经济社会作出最大贡献，谁就代表“民利”。真正与民争利的是那些偷税漏税欠税的开发商，是那些见风使舵、牟取暴利、囤积居奇的不良商人，是那些借道房地产洗钱的不良商人和官员，是那些靠地生财却不还利于民的地方政府。
国进民退或与民争利的实质是国有资产是否以垄断妨碍自由竞争，以任志强“行政、资源、价格、金融这四个方面是否存在国资垄断”的标准来判断：在金融方面，个别央企在证监会得到一些“偏爱”;在拿地方面，央企因为与地方政府容易形成跨产业的战略合作具备一些优势;但在价格方面，行业的高度零散注定无法形成垄断，总体而言，央企房地产的待遇与垄断行业有天壤之别，房地产行业国进民退和与民争利现象并不严重。
在以混合所有制为主趋势的今天，央企部分业务或企业整体纷纷上市，再扣所有制的帽子没有意义。在央企逐步改革所有者虚位、激励约束机制和用人机制等方面的传统弊端，大力发挥国际视野、人才优势和综合实力方面的优势，逐步成长为现代企业焕发活力的今天，请不要再用30年前的眼光说“国有企业没有竞争力”了，在竞争力方面，万达就能傲视中海、保利、华润、中粮吗?
“人类DNA的结构,是一个双螺旋的结构，民营企业和国营企业,它们的运动,也应该是双螺旋的运动,就是同步异向双螺线运动,互相否定对方过时的机制、体制,互相学习对方、创新发展的一些好的做法”，笔者希望用胡德平先生的这段话来结束这场纷争，并提醒房地产企业：
走好自己的路，别老拿央企地王说事儿。(百度空间 作者：薛迥文)
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( 新华网上海3月21日电 ，记者叶锋)“央企”近日再度频频成为“地王”，国务院国资委18日发布的“76家央企将退出房地产业”的消息更是引发业内一些人的期待：不少央企退出了，“地王”是否会减少，地价是否会平稳?一些分析人士指出，“地王”产生的根源不在于买家是央企(国企)，还是民企，而是 房地产开发资金的过度充裕和地方对土地开发的过度依赖在作祟。不管是“国进”还是“民进”，如果银根不调、“土地财政”不变，即使央企退出，依旧会有更多 的民企竞夺“地王”，土地市场的虚火仍将燃烧不已。
3月15日，远洋地产旗下子公司以40.8亿元竞得大望京1号地，楼面价达2.75万元/平方米，被认为是北京市场上新的“单价地王”。下午，中国兵器装 备集团公司旗下北京世博宏业房地产开发有限公司，以17.6亿元的总价竞得海淀区东升乡地块，楼面价2.90万元/平方米，刷新单价“地王”记录。当天， 中信地产还以52.4亿元的总价竞得大兴区亦庄地块，成为北京总价新“地王”。
三大“地王”买家均为清一色的央企，且有的主业并非房地产开发。新一轮调控已进入“深水区”，央企却再度携新地王冒头，一时间，房地产界的神经再受刺激， **哗然。3月18日，国务院国资委明确提出要求：78家不以房地产业为主业的央企必须“加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性 工作后必须退出房地产业务”。虽然国资委并未宣布这76家央企退出的时间表，但此消息对**的回应堪称积极。
于是，不少业内人士期待，“不务正业”的央企的退出，是否预示着“地王”将会逐渐减少，地价将会趋于平稳?
央企独霸土地市场是2009年下半年以来的事。而在2007年，地价上一轮快速上涨之时，独领**的企业以民企居多。中国指数研究院的统计数据显 示，2009年成交总价排在前10位的地块中，国企独占8席，成交楼面地价前10的企业中，也同样有8席被国企占据。但是在2007年的总价及单价“地 王”中，买家里面国企与民企之比则为3：7和4：6。
事实上，即使在2009年，也不乏民企组成联合体拿下“地王”的例证。最典型的是2009年12月22日，由富力、雅居乐、碧桂园三家民营房企组成的联合 体以255亿元的天价击败由保利、中海、万科三家国企组成的联合体，拿下广州亚运村“新地王”。民企保持着至今总价地王的纪录。央企也好，民企也罢，追逐 “地王”对市场造成的副作用，并无多大区别。
中原地产分析师马冀说：“即使不以房地产为主业的央企不再出手，也照样会有民企接盘。更何况，还有16家房地产央企对热门地块‘虎视眈眈’呢。”
资金才是“地王”之母。能够在“地王”级别的土地市场上呼风唤雨的房企，大多拥有巨量的销售汇款和宽松的银行贷款，尤其是大型央企在获得资金支持方面更具 优势。上海一房地产国企负责人告诉记者，去年上半年起，不是开发商求银行，而是银行求开发商，而且经常是总行的领导亲自打招呼请求“贷点款”。一些银行在 半年内就几乎用完了全年的信贷额度。此外，不少企业还是上市公司。获取土地，争夺“地王”，既是房地产企业进行常规土地储备的需要，也是一些上市房企股市 融资的绝佳题材。越是“地王”，就越具备融资效应。在流动性宽松的形势下，缺乏有效引导的信贷资金只能流入楼市、股市，不出“地王”才怪。
近来，“价高者得”的土地出让方式备受诟病。在资金规模不对等的情况下，单纯的价高者无疑将导致对其他资本的挤出和个别开发企业对优质地块的垄断。央企具 备这个条件，一些民企也拥有这样的实力。改革土地出让方式的呼声近年来时有耳闻。但地方政府实际上同样是游戏的参与者、获利者。寄望于尝到甜头的运动员去 修改游戏规则，并不现实。
行之已久的“土地财政”是地王的另一推手。“地王”支出最终流入地方政府的口袋。在我国房地产市场的供需双方中，供方中除了房地产商以外，实际上还有控制 着土地资源，收取各种契税费的地方政府。不夸张地说，地方政府现在已经成为我国房地产交易中最大的受益者。不少城市的土地出让金已经占地方财政收入的近 50%。如此背景下，对于“地王”的此起彼伏，一些地方政府虽称感到压力重重，但在内心恐怕也是乐见其成。
如此不难看出，只有真正落实房地产调控的种种措施、改变对“土地财政”的高度依赖，才能从根本削除“地王”产生的土壤，让地价趋于平稳，让楼市回归理性。 舍此，央企地王也好，民企地王也好，均将是“按下葫芦浮起瓢”。(新华网)
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